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A que nos referimos cuando hablamos de Propiedad Horizontal en Paraguay – Segunda Parte

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PARTE II

En nuestra primera entrega hacíamos referencia a la definición del concepto de Propiedad Horizontal y sus antecedentes en la normativa legal Paraguaya, así como también ahondamos en la descripción de los derechos y obligaciones de los co-propietarios dentro de dicho régimen. En el presente artículo abordaremos los siguientes temas: el Reglamento de Copropiedad, la Asamblea de Propietarios y la figura de la Administración, todos ellos temas claves para la correcta gestión de un Edificio.

 

Reglamento de Copropiedad

La  construcción de una propiedad por pisos o departamentos, supone indefectiblemente la creación de un reglamento de copropiedad y administración, formalizado por escritura pública, el cual debe ser inscripto en el Registro de Inmuebles, así como toda modificación que se realice del mismo (Art.2146 CCP).

La inscripción del reglamento puede realizarse aun cuando no esté construido el edificio. Para modificar dicho reglamento o dejarlo sin efecto se aplican las mismas reglas (Art.2148 CCP).

Para realizar su reforma, es necesario el voto de dos tercios de los propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del edificio (Art.2146 CCP).

El reglamento de copropiedad y administración debe tratar obligatoriamente sobre los siguientes puntos (Art.2147 CCP):

  • la forma de nombramiento de un representante de los propietarios, el cual podrá ser uno de ellos o un extraño, y tendrá facultades de administrar los bienes de uso común y recaudar los fondos para tal fin;
  • determinación de las bases para la remuneración del representante, duración de sus funciones, forma de su remoción, facultades para actuar ante organismos administrativos y judiciales, y designación de sustituto;
  • proporción y bases para la contribución de los propietarios destinada al pago de los gastos comunes;
  • designación y despido del personal de servicio;
  • el procedimiento de convocatoria de la asamblea de propietarios, forma de elegir un presidente, quórum para sesionar y mayoría especial para adoptar otras resoluciones;
  • ubicación y enumeración de los pisos, de los departamentos y de las cosas comunes, así como el uso de los mismos;
  • determinación del valor que se atribuye a cada piso o departamento con inclusión de sus partes accesorias; y
  • cualesquiera otras facultades otorgadas al representante de los propietarios.

En caso de silencio y obscuridad de las disposiciones del reglamento de copropiedad, las relaciones jurídicas entre los propietarios se regirán por las normas establecidas en el Código Civil Paraguayo (Art.2149 CCP).

El reglamento de copropiedad y administración una vez sea formalizado es de aplicación obligatoria respecto de los terceros adquirentes de los departamentos a cualquier título (Art.2148 CCP).

 

Asamblea de Propietarios

Según lo establecido en el artículo 2154 de CCP  es responsabilidad de la asamblea de los propietarios, entre otros de:

  • la confirmación del administrador, en su caso y su retribución;
  • la aprobación del presupuesto de gastos necesarios durante el año y su distribución entre los propietarios;
  • la aprobación de la rendición anual de cuentas del administrador y el empleo del remanente de la gestión; y
  • las obras de mantenimiento extraordinario del edificio.

Una asamblea queda regularmente constituida con la presencia de propietarios que representan dos tercios del valor del edificio entero y esta misma proporción de los partícipes en el condominio. Si la asamblea no puede deliberar por falta de número, se reunirá, en segunda convocatoria, dentro de los diez días contados desde la primera.

Para que una resolución sea válida ésta debe ser aprobada por la mayoría de los asambleístas y que al menos representen la mitad del valor del edificio. De tratarse de una segunda convocatoria la resolución será válida si esta es aprobada por un número de votos que represente un tercio de los propietarios y al menos un tercio del valor del edificio (Art.2155 CCP).

Otros tipos de mayorías podrán ser requeridas para casos especiales previstos el Código Civil y el respectivo Reglamento de Copropiedad.

Las deliberaciones de la asamblea se harán contar en un libro de actas llevado por el administrador y que suscribirán con él dos asambleístas designados por la asamblea (Art.2156 CCP).

Las resoluciones tomadas por la asamblea y ajustadas a los requisitos establecidos en el Código Civil del son de carácter obligatorio para todos los propietarios (Art.2157 CCP), hayan o no votado a favor de las mismos.

 

Administración de los Edificios

El administrador de un edificio debe ejecutar las decisiones de la asamblea de propietarios y velar por el cumplimiento del reglamento. Le corresponde cobrar las contribuciones y pagar los gastos comunes y llevar a cabo los actos de conservación de las partes comunes del edificio. Debiendo anualmente rendir cuenta documentada de su gestión y realizar todas las gestiones inherentes a la administración (Art.2151 CCP).

Las medidas que toma el administrador en los límites de sus atribuciones son obligatorias para los propietarios, pudiendo los estos últimos imponer un recurso ante la asamblea, sin perjuicio del que pueda interponerse ante la autoridad judicial en los casos y dentro del plazo establecido en el Código Civil Paraguayo (Art.2152 CCP).

El administrador está obligado a asegurar el edificio contra incendio u otras causas fortuitas que puedan destruirlo en todo o parte, y cada propietario por su parte cargará con la cuota proporcional que le corresponda en el pago de las primas de dicho seguro (Art.2158 CCP).

Esta segunda entrega, elaborada por el Equipo profesional de LA Administradora, busca avanzar sobre los conceptos asociados a la Propiedad Horizontal, y lograr así que los propietarios, inquilinos y en general todos los interesados tengan un mayor acercamiento al tema en Paraguay.

 

LA Administradora

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