DESARROLLADORA – ADMINISTRADORA

DESARROLLADORA – ADMINISTRADORA

Una mirada critica

¿Es beneficioso que la Administración de un Edificio la realice la propia desarrolladora de este o una empresa asociada? Dado que es un fenómeno cada vez frecuente en la ciudad de Asunción, realizamos una mirada crítica a dichas práctica.

Que la desarrolladora inmobiliaria perdure en la administración de un edificio que construyó, si bien puede ofrecer una aparente comodidad inicial, puede presentar una serie de desventajas significativas para los copropietarios. Estos inconvenientes se manifiestan y agravan en distintas etapas, pudiendo afectar desde el bolsillo y la calidad de vida hasta el valor patrimonial del inmueble a largo plazo.

A continuación, se detallan las principales desventajas en el corto, mediano y largo plazo.

A Corto Plazo: El Conflicto de Intereses Inmediato

Minimización de Defectos Post-Construcción (Vicios Ocultos):

El conflicto de intereses es total. Cuando un propietario reclama por fisuras, humedades, problemas en cañerías o fallas eléctricas, está reclamando a la constructora. Si la administradora es la misma constructora, se convierte en juez y parte.  Como consecuencia la administradora tenderá a minimizar, demorar o rechazar las reparaciones que son su responsabilidad como constructora, calificándolas como «problemas de mantenimiento» a cargo del consorcio (es decir, de los propietarios) en lugar de asumirlas como una garantía de construcción.

Falta de Transparencia en los Gastos Iniciales:

La desarrolladora establece el primer presupuesto de expensas (gastos comunes) y contrata los servicios iniciales (seguridad, limpieza, mantenimiento de ascensores). La administradora puede contratar a empresas vinculadas o a proveedores con costos operativos no transparentes desde el día uno. Muchas veces la inexistencia de un plan de mantenimiento preventivo real, distorsionado en parte por las garantías iniciales de los equipos o el simple hecho de menor cantidad de mantenimiento por ser equipos nuevos puede distorsionar el valor las expensas.

A Mediano Plazo: El Control y la Dependencia

Falta de Fiscalización y Rendición de Cuentas Real:

Una administración externa debe rendir cuentas al consorcio. Cuando la desarrolladora se autoadministra, el control es laxo o nulo. Como consecuencia de ello las liquidaciones de expensas pueden ser opacas, dificultando el seguimiento de los gastos. Se genera una cultura de poca transparencia donde es casi imposible para un propietario común auditar eficazmente las finanzas del consorcio y cuestionar las decisiones de la administración.

Ahogo de la Iniciativa de los Propietarios:

A medida que los propietarios se conocen y desean tomar las riendas de su edificio, se encuentran con una estructura diseñada para impedirlo. La administración puede obstaculizar la formación de un Consejo de Propietarios fuerte, no convocar a asambleas o manipularlas para evitar su remoción. Esto genera apatía y frustración en los vecinos, que sienten que no tienen voz ni voto real sobre su propia casa.

A Largo Plazo: El Deterioro Patrimonial

Creación de un Pasivo Oculto:

Al posponer reparaciones mayores o realizarlas con materiales de baja calidad, la administración va acumulando un «pasivo» que el consorcio eventualmente deberá enfrentar. Cuando los propietarios finalmente logran tomar el control, a menudo heredan un edificio con una lista enorme de problemas estructurales y mantenimientos postergados que requieren expensas extraordinarias altísimas para ser solucionados. Lo que se «ahorró» en el pasado se paga con creces en el futuro.

Cultura de Mala Gestión Difícil de Revertir:

Una gestión de años basada en la opacidad y el conflicto de intereses establece un precedente y una cultura de desconfianza. La nueva administración, ya sea de propietarios o externa, tiene que luchar no solo con los problemas físicos del edificio, sino también con la apatía y el escepticismo de los vecinos, haciendo muy difícil la implementación de una gestión transparente y eficiente.

Podemos concluir que la aparente comodidad inicial se puede transformar en un problema con el correr del tiempo, por lo que el abordaje del control del Edificio por parte de los copropietarios desde el día uno con una Administración independiente es aconsejable. Claro que ello implica un esfuerzo inicial de todas las partes, no obstante ello este proceso de aprendizaje redundará en un beneficio más que proporcional para la comunidad y edificio a largo plazo.

Articulo redactado por: Equipo Técnico de LA Administradora – Grupo LA REAL ESTATE