A que nos referimos cuando hablamos de Propiedad Horizontal en Paraguay

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PARTE I

Se entiende por Propiedad Horizontal la forma de copropiedad o condominio que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos o locales [Edificio] susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública (RAE).

Antecedentes

En 1960 la Ley 677 estableció el régimen de Propiedad Horizontal en nuestro país. Posteriormente en 1986 el Código Civil Paraguayo (CCP), regulo expresamente la figura, consagrándola en los artículos 2128 al 2162, derogando aquellas disposiciones contradictorias a estos últimos de la citada ley, incorporando así definitivamente dicho régimen a nuestro derecho positivo.

La legislación paraguaya establece que bajo este régimen cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, y copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad (Art.2130 CCP).

Se consideran como áreas comunes:

a) el terreno sobre el cual se levanta el edificio, los cimientos, muros, maestros, techos, patios, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada;

b) las instalaciones de servicios centrales, como ascensores, montacargas, calefacción y refrigeración, aguas corrientes, gas, hornos, incineradores de residuos y central telefónica;

c) las dependencias del portero y de la administración; y

d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos.

Siendo el anterior detalle de carácter enunciativo y no limitativo, debiendo en cada caso determinarse el carácter común por convención de partes.

De los derechos:

Los especialistas en la materia sostienen que la propiedad horizontal tiene una naturaleza particular, que no permite encasillarla dentro de los parámetros de otras figuras jurídicas, donde el derecho de cada propietario (condómino) sobre las cosas comunes es proporcional al valor de su piso o departamento. No pudiendo cada condómino renunciar al derecho sobre las cosas comunes, ni eximirse de la obligación de contribuir a los gastos de conservación de dichas cosas. (Art.2131 CCP)

Cada propietario tiene el derecho de usar los bienes comunes conforme a su destino, siempre y cuando no menoscabe el derecho de los demás (Art.2134 CCP). Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento. En el caso de transferencia, transmisión, gravamen o embargo de un piso o departamento se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden (Art.2135 CCP).

De las obligaciones:

Cada propietario debe asumir los gastos de conservación y reparación del piso o departamento que le pertenece (Art.2138 CCP).

Los propietarios, inquilinos u ocupantes de los pisos o departamentos, de acuerdo con las disposiciones administrativas pertinentes, tiene prohibido:

a) hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio y de los servicios comunes;

b) cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa;

c) destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres y a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropietario y administración;

d) perturbar la tranquilidad de los ocupantes y vecinos con ruidos molestos y depositar mercaderías peligrosas para el edificio; y

e) elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros pisos o departamentos (Art.2139 CCP).

Los gastos necesarios para la conservación y el goce de las partes comunes del edificio, para la prestación de los servicios en interés común, así como las innovaciones acordadas por la mayoría son absorbidos por los condóminos en medida proporcional al valor de la propiedad de cada uno, salvo pacto en contrario.

Cuando los gastos o inversiones refieran a cosas destinadas a servir a los condóminos en medida distinta, los egresos se repartirán en proporción al uso de cada uno pueda hacer de ellas. Cuando un edificio tenga varias escaleras, patios, terrazas, obras o mecanismos destinados a servir una parte de la totalidad del edificio, los gastos relativos a su mantenimiento, corresponderán al grupo de condóminos que obtienen utilidad de tales cosas

Adicionalmente los propietarios están obligados al pago de las primas de seguro del edificio común (Art.2140 CCP).

Por último, los impuestos y tasas municipales se cobran a cada propietario en forma independiente, y se computa a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes (Art.2145 CCP).

El presente artículo, elaborado por el Equipo profesional de LA Administradora, es meramente introductorio y busca un primer acercamiento al concepto de Propiedad Horizontal y su reglamentación en Paraguay. En nuestra próxima entrega, y siguiendo con el tema, nos adentraremos en el Reglamento de Copropiedad y la administración de los Edificios.

LA Administradora de Edificios y Propiedades

Grupo LA – Real Estate