COPROPIETARIOS TÓXICOS II

COPROPIETARIOS TÓXICOS II

ESTRATEGIAS PARA UNA CONVIVENCIA SOSTENIBLE

Como comentábamos en el artículo anterior gestionar la convivencia en un edificio puede sentirse a veces como participar en un Reality Show del que no podemos escapar, especialmente cuando los conflictos escalan a niveles «tóxicos». Vimos que un copropietario tóxico mantiene un patrón de comportamiento que erosiona la convivencia, bloquea la gestión administrativa y afecta la calidad de vida (y a veces la salud mental) de la comunidad.

En esta ocasión nos enfocaremos en algunas acciones que pueden llevar adelante la Administración y los Copropietarios, para que el Edificio deje de ser un campo de batalla.

 Acciones de la Administración

La administración es la primera línea de defensa para hacer cumplir el reglamento y mantener el orden.

El primer paso es siempre la comunicación directa, telefónica, presencial y llegado el caso escrito. Si estamos frente a una falta o problema recurrente debemos formalizar el hecho enviando una notificación por escrito al copropietario infractor. Este documento debe detallar de manera clara y objetiva la falta cometida (ruidos molestos, uso indebido de áreas comunes, etc.), citar el artículo específico del reglamento de copropiedad que se está violando y solicitar el cese de dicha conducta. Es crucial mantener un tono profesional y basarse en hechos concreto, no en opiniones.

Si las advertencias son ignoradas, la administración debe aplicar las sanciones estipuladas en el reglamento de copropiedad o reglamento interno del Edificio. Esto generalmente implica la imposición de multas económicas. Es fundamental que este proceso se realice siguiendo exactamente el procedimiento establecido en el reglamento para evitar que la sanción sea invalidada.

La administración debe llevar un registro minucioso de todas las quejas, acciones tomadas, notificaciones enviadas y respuestas recibidas. Esta documentación es esencial si el conflicto llega a instancias legales. Por ello en LA Administradora llevamos un registro del 100% de los eventos.

Si el comportamiento persiste y las multas no son disuasorias, debemos recurrir a la asesoría legal para entender las opciones disponibles. Un abogado especializado en propiedad horizontal puede siempre guiar sobre los pasos a seguir; por ello nuestro equipo cuenta con dicho profesional.  Finalmente, en caso de que se deba judicializar la situación necesariamente se deberá contratar un asesor jurídico externo que lleve el caso.

Acciones de los Copropietarios

Los copropietarios afectados cumplen un rol clave para que la administración pueda actuar con contundencia y legitimidad.

Los copropietarios deben presentar sus reclamos por escrito a la administración, detallando la fecha, hora, naturaleza de la infracción y cualquier evidencia disponible (fotos, videos, testigos). Una queja formal y bien documentada es una herramienta clave para que la administración pueda actuar. Es fundamental no limitarse a quejas verbales ya que tienden a generar un mal ambiente y finalmente ser inconducentes.

Si varios copropietarios se ven afectados por la misma persona, es mucho más efectivo presentar una queja colectiva, por aquello de que la unión hace la fuerza. Esto demuestra que no se trata de un problema personal entre dos vecinos, sino de una conducta que afecta a la comunidad en su conjunto.

No obstante, algunas veces pueda resultar incomodo, los copropietarios deben asistir a las asambleas y expresar su preocupación de manera respetuosa pero firme. En este espacio se pueden tomar decisiones importantes, como autorizar a la administración a iniciar acciones legales o modificar el reglamento para endurecer las sanciones.

También es clave el respaldo de las decisiones de la administración cuando estas se ajustan al reglamento, como la imposición de multas o el inicio de acciones legales. Una administración que se siente respaldada por los copropietarios actuará con mayor seguridad y firmeza.

En todos los casos se debe evitar la confrontación directa y la violencia. Aunque la situación sea frustrante, es crucial que los vecinos eviten caer en provocaciones o iniciar confrontaciones directas que puedan escalar a violencia verbal o física.

¿Qué sucede si el Copropietario Tóxico no comete actos ilegales?

Este probablemente es uno de los escenarios más complejos y frustrantes en la convivencia de un edificio. Un comportamiento «tóxico no ilegal» no viola el Código Penal, pero sí atenta contra las normas de convivencia, el respeto mutuo y el derecho al goce pacífico de la propiedad de los demás.

Estos comportamientos se mueven en una zona gris y pueden incluir, vigilancia y chismes constantes, actitud pasivo-agresiva, quejas excesivas e infundadas, negatividad y obstruccionismo sistemático.

Cuando un copropietario es tóxico pero sus acciones no cruzan la línea de la “ilegalidad”, el resto de los residentes y la administración deben apoyarse en la «ley interna» del edificio: el Reglamento de Copropiedad y el Reglamento Interno del Edificio.

Estos documentos son el arma más importante. La mayoría de los reglamentos, más allá de prohibir ruidos molestos o la tenencia de animales peligrosos, suelen incluir cláusulas más generales como:

«No perturbar la tranquilidad y el goce pacífico de los demás propietarios».

«Abstenerse de realizar actos que comprometan la seguridad, solidez y salubridad del edificio».

«Mantener una conducta de respeto y buena vecindad».

Es en estas cláusulas donde se pueden encuadrar dichos comportamientos tóxicos, y donde debemos buscar resolver estos temas.

A modo de conclusión podemos reflexionar que todas estas estrategias irán a buen puerto siempre y cuando los copropietarios y administradores del edificio actúen coordinados, en bloque y con total transparencia. Es importante considerar que la máxima de la contraparte suele ser “Divide y conquistaras”.

Artículo redactado por: Equipo Técnico de LA Administradora – Grupo LA REAL ESTATE, Asunción, Paraguay.